 |
 |
 |
 |
 |
 |
|
|
»
Hírek és információk
»
Ingatlanpiaci helyzetkép
Elérte a válság az ingatlanpiacot... Új, eddig nem tapasztalt helyzet alakult ki az ingatlanpiacon. A 2008-as évet mindenképpen fordulópontként értékelhetjük. Egyrészt az október hónapra hazánkat is elérő pénzpiaci válság, mely az ingatlan hitelezésben jelentős változást hozott. A vevők körében elsősorban igénybe vett svájci frank alapú hitelek kevés kivétellel megszűntek, euro és forint alapú hitelek kerültek előtérbe. Megváltoztak a kamatok és szigorodtak a hitelhez jutás feltételei. Nagyobb önerővel és magasabb törlesztő részlettel kell számolnia azoknak a vevőknek, akik most hitel igénybe vételével szeretnének ingatlant vásárolni. Másrészt a forint folyamatos mélyrepülése, mely mára lassan eléri a 300 forintot egy euróért, illetve a 200 forintot egy svájci frankért. A devizaadósok egyre nehezebb helyzetbe kerülnek. Várhatóan sokan nem tudják fizetni a megemelkedett törlesztő részletet és tömegesen kerülhetnek problémás lakások az ingatlanpiacra. Ebben a helyzetben a hitelt felvenni szándékozó vevők megtorpannak és elhalasztják ingatlan vásárlási szándékukat. Az elmúlt években a megvásárolt ingatlanokhoz 90%-ban vettek igénybe hitelt, ma az ingatlan keresők nagy része készpénzzel rendelkezik. Ezt az évet a várható kényszerértékesítés alá vont növekvő számú ingatlanok miatt, a szélesedő ingatlan kínálat és a csökkenő kereslet fogja jellemezni. Nagyon nehéz a helyzet az új ingatlanok értékesítésében. Ezeket az ingatlanokat a kevés önrésszel rendelkező, vagy többgyerekes családok vásárolták szociálpolitikai kedvezmény és hitel igénybevételével. A hitelfelvételek szigorodásával ebből a vevői rétegből ma már kevesen jutnak hitelhez és így nem lehetnek vevői pozícióban. Az ingatlanpiac sajátossága, hogy nem alkalmazkodik rugalmasan a gyorsan változó gazdasági környezethez. Jelenleg az ingatlan kínálati árak még nem tükrözik a gazdasági válság okozta visszaesést. Várhatóan az ebben az évben eladott ingatlanok lényegesen alacsonyabb áron találnak gazdára. Ahhoz, hogy a most kialakult helyzet ne okozzon súlyos problémákat az eladósodott családoknál, szükséges a kínálati árakat a szűkülő kereslethez igazítani, mert ezt a piac úgyis kikényszeríti csak lényegesen később, nagyobb veszteségek árán. A tendencia a teljes ingatlan piacra jelentős árcsökkentő hatású lesz, negatív hatását még nem lehet megbecsülni. Ezzel együtt is az ingatlan piacról elmondható 13 éves szakmai tapasztalatunk alapján, hogy ingatlant eladók és keresők mindig is voltak - akkor is, amikor szinte nem lehetett hitelt felvenni - csak az egészséges egyensúly kialakítása szükséges ahhoz, hogy a mindenkori aktuális piaci körülmények között a partnerek egymásra találjanak. Ebben a folyamatban kívánunk aktív, közreműködő tevékenységet folytatni illetve felajánlani. Mit lehet tenni válság idején? Mindenképpen nehezebbé vált egy-egy ingatlan értékesítése, hosszabb eladási idővel és nagyobb hirdetési költséggel kell számolni. Fontos az ár meghatározása. Az eladásra kínált ingatlanokat irányáron hirdetik a tulajdonosok. Ezek az árak sok esetben eltúlzottak. Az eladók egy része az árba beszámítja a többszöri felújítások költségét, mások évente emelik az árat az inflációval növelve, esetleg a továbblépéshez szükséges nagyságrenden képzelik el az ingatlanuk irányárát. Az ingatlan piac lelassult. A vevők a legtökéletesebb ingatlant keresik a legolcsóbban. Azok a tulajdonosok, akik ebben az időszakban el kívánják adni ingatlanukat jó ha szakember segítségét kérik az ár kialakításában. Mindenképpen olyan ár kialakítása a célra vezető a jelenlegi piaci helyzetben, amely ár már eléri a vevői oldal érdeklődési küszöbét. Fontos szempont ugyanakkor, hogy a vevő beleszeressen az adott ingatlanba. Ahhoz, hogy erre esély legyen az eladók sokat tehetnek. Szűkíti a teret és rossz hatást keltenek a bútorokkal telezsúfolt szobák, a rendetlenség, a por, a szanaszét dobált ruhák, a koszos függönyök, a sötét fénytelen helyiségek. Családi házaknál az ingatlanhoz tartozó udvar elhanyagoltsága, düledező melléképületek, állatok okozta koszos környezet. Az ingatlant rendbe tenni nagy munka, de eredményre vezethet, mert a tiszta környezet sokkal vonzóbb vevői szemmel. Fontos hogy felkészüljünk a vevőjelöltek fogadására. Az épület műszaki állapotával, építési engedélyével, alaprajzával, rezsi költségével kapcsolatos kérdésekre pontos és világos választ várnak. A bizonytalan válaszok elbizonytalaníthatják a vevőket. Az ingatlan akkor forgalomképes, ha rendben vannak a tulajdonviszonyok és az ingatlan helyszínrajzán valamennyi felépítmény (a bővítések is) fel vannak tüntetve. Aki ebben az évben elkívánja adni ingatlanát, célszerű mielőbb meghirdetni, mert várhatóan az ingatlan árak - a sok hitel bedőlés miatt - csökkeni fognak. Nem mindegy, hogy a vételár kamatozhat esetleg 12-13 %-ot, vagy bizonytalan mértékben leértékelődhet. Azok az eladók akik másik ingatlant vásárolnak ugyanezen a piacon tudnak vevőként megjelenni, ami azt jelentheti, hogy esélyük lehet alacsonyabb áron vásárolni, mely kiegyenlítheti a gazdasági válság okozta alacsonyabb áron történő ingatlan eladást. (A cikk első része a Maglód Újság februári számának 7. oldalán is olvasható.) Pelyvásné Tarcsa Irén 2009. 02. 13. |
|
Terrazó-Maglód Kft. © 1996-2010 Minden jog fenntartva. Utolsó módosítás: 2010. 09. 05. Web: www.terrazo.hu (Ajánlott böngésző: Mozilla Firefox 2.0+ vagy MSIE 6.0+ Képernyőfelbontás: 1024 x 768 /32 bit) 
 |